宅建業者登録3そのほか

そうそう、宅建業の許可、都道府県知事許可のあと、宅建協会の人が

事務所がちゃんとあるか見に来て、諸々チェックされるとのことでした。

看板や電話や事務用品他、ちゃんとしていないといけないとのことで、かなり手間かけました。

うちの場合は行政書士事務所も一緒の事務所なので、

宅建業と行政書士事務所の書類を分けること、など、細かく指示を受け、

お金もかけながら無事許可をおろしてもらうよう事務所を整備しました。

宅建協会の人のチェックで引っかからないよう、コロナ禍のもとでかなり頑張りました。

行政書士業務で経験する、風俗営業の警察の審査のような想定で、結構がんばりました。

 

・・・が、宅建協会のチェックは、コロナ禍ということで、電話かかってきて、

「コロナなので、実際の訪問はせず、電話で事務所あるかの確認です」と。

その確認も、1分ほど。

なんとも拍子抜け、な感じではありました。

まあ、無事許可がおりたので、それで問題はありませんが。

宅建業者登録2都道府県知事許可

宅建業への登録は、事務所が一の都道府県内の場合は、都道府県知事に許可申請します。

申請してから、都県によりますが、30~60日くらいで許可が下ります。

ウサギなどの宅建協会と別に、知事許可も同時並行で申請します。

申請手続きそのものは、一応うちは行政書士事務所でもあるので

今までも他社さんで経験してますし、大変ではないのですが、

まあで東京都と神奈川県、でも必要書類などが結構違うので、そこは面倒です。

特に建設業許可などもそうですが、東京都は、やたらいろいろ書類を要求しきて、他県と比べても大変です。

そのそも許可出したくない、といった前提があるような気配すら感じます。

例えば、事務所までの階段の写真、下から上まで階段、踊り場など全て写っている写真が必要、

となるのですが、これもなかなか面倒です。

「2階の踊り場、ここを別角度から写した写真を撮り直してこい」といった、

いやがらせか?と思ってしまうような要求も、頻繁です。

なんで、事務所に許可出すのに踊り場の別角度の写真がいるんだよ、と。

で、許可が下りると通知のはがきが来て、わざわざ都庁まで許可証を取りに来い、と。

取りに来させるのは神奈川県もいっしょですが。

許可申請、大変ではないのですが、とにかく面倒なので、行政書士に頼んでしまったほうが楽だという気持ち、

とてもよくわかります。

知事許可の許可証がないと営業できないので、とにかく言われたとおりにやりますが。

宅建業者登録1ウサギに加盟

宅建試験に合格しました。しかし、業者として登録しないと、宅建業は営めません。

なので、よし早速登録!

とはいかないんですよね。

なぜって、登録するのに、むちゃくちゃお金かかるんです。

いろいろルールあって、さすがに1000万円の供託、というのは金銭的に無理なので、

いわゆる宅建の協会に登録しないといけません。

これが、金額高いんです。

ハトのマークの全宅連、ウサギのマークの全日、どちらも、だいたい、総合計160万円くらい。

少しウサギが安いくらい。

このほか、会社の目的欄に宅建業入れたり、登録に必要な看板作ったり。

というか、加盟金、高すぎです。

弁済業務保証金分担金というのが60万円かかるのは仕方ないのですが、

それ以外の入会金そのほかで約100万円。意味がわかりません。

ハトとウサギのいろいろな違い、HPやブログに載ってたりしますが、結局大きな違いがわからなかったので、

純粋にお金安い方、ということでウサギの全日にしました。

全日本不動産協会というやつです。

両方に加盟しているわけではないので、両者のその後のサービスなどの違いは比較しようがないのですが、

ちなみにウサギの全日、加盟後、初めての契約などで相談コーナーに質問しようとしました。

結果、電話全くつながりません。コロナとかで、そのそも時間短縮で相談受け付けている時間が2時間とか。

その2時間、電話ずっとつながりません。一週間ずっとです。

ひどいもんですね。これで100万円です。

宅建試験の感想

もともと、昔から「試験」は得意、なんです。

宅建試験だけでなく、どの試験でも同じことがいえるかもしれませんが、

やはり仕事しながら合格するには、ある程度の割り切り、効率化が必要かと思います。

過去問を見て、試験で求められていることのみをやる、求められていないことはやらない。

もひとつ、その求められていることを達成するのに必要な労力を考え、生産性(コスパ)が悪ければ、

それはやらない、出されてもその問題は捨てる、この割り切りが重要かと思います。

さらに言うと、上に書いたやらない、を「やってはいけない」に置き換えることが重要だいということを、

試験を通じて改めて確認しました。

 

宅建試験、覚えなきゃいけないことを覚えることも重要ですが、

試験に出るけど覚えちゃいけないこと、これをやらない、ということが必要かと。

 

あ、ちなみに行政書士なんかは、試験の内容と合格後の業務が全然一致しませんが、

宅建試験は勉強の内容、結構実務に使います。

ただ、大丈夫です。

単純な暗記は、実務で必要になったときに覚える、でも間に合いますし、

目の前にお仕事があると、自然に覚えてしまいます。

宅建試験2019

私が宅建士試験に合格したのが、2019年10月の試験でした。

とりあえず宅建とっておくか、と考え調べては願書締め切り期限過ぎていた、といったことを数年繰り返し、

やっと願書を出したのが2019年7月。

しかし、なかなか期限が迫らないと勉強もしませんよね。

9月20日くらい、そろそろ1ヶ月前なのでと参考書と問題集をアマゾンで購入。

届いた本を読み始めるも、2分くらいで休止。

面白くないし、意味わからないし。

今覚えても、本番までに忘れてしまいそうだし。

ということで、3週間ほど放置。

さすがに試験10日くらい前になって、そろそろやらねばと再開。

民法など論理的なものを最初に流し読みして思い出し、

暗記系の問題は直前に暗記しまくって忘れないうちに本番へ突入する作戦。

さすがに普段通り週5日昼間働いてはいるので、試験直近1週間はほぼ徹夜でした。

 

とはいっても、40代の体は20代と一緒ではありませんでした。

直前の火曜に徹夜すると、次の日水曜夜は爆睡、起きられませんでした。

なので、木曜日以降は、1時間くらいは寝るようにしました。

 

結果は、なんとか合格。

50点中37点。おそらく合格最低点ギリギリ。でも、合格は合格です。

民法などは大学時代にやった論理を数日で思い出し(一応大学の専攻は民法でした)、

不動産関係の法律は水曜から土曜にひたすら知識を詰め込みまくり、

税金関係は培った実務の経験を生かし、

点に結びつかないものは全て排除し、

なんとかクリアできました。

 

これで宅建の仕事ができる、前提がなんとか整いました。

宅建業者登録のきっかけ

宅建業者登録をしたいと考えたきっかけは、2つあります。

 

1つは、媒介取引の際に払う仲介手数料が無駄ではないか、無駄でなくとも高すぎないか、

と考え、自分が業者になれば、この手数料を払わずにすむではないか、と。

 

もう1つは、不動産業者の使っている「レインズ」がみたいなと。

自分で物件を探しても、問い合わせた業者さんによって同じ物件があったりなかったり、

これ一体どういうこと?ということが多すぎて。

実際に存在する物件、これをちゃんと知りたいと。

 

2つめは、なかなか闇が深いです。

実際に宅建業者登録して、不動産のお仕事を始めてみて、さらなる闇を見ることになりました。

闇もいろいろありますが、なかなか衝撃だったのは、いわゆるおとり物件用のポータルサイトが存在すること。

お客様より「この物件は」と聞かれて、問い合わせてみると、まあまあ大手の業者さんですが、

こちらが業者であることを確認した上で、普通にそれはおとり物件です、と業界の隠語で答えられました。

最初は私もその隠語の意味がわからずだったのですが、意味を知って、さすがにショックでした。

 

こういうこと、世には山ほどあるようです。

なので、業者間のサイト、レインズを自分で見ることができるようになりたいと。

 

しかし、業者登録には、登録だけで費用が約170万円かかるんですよね。

なかなかこれがハードル高く、取得した宅建士の資格も少しの間放置になってしまった理由でした。

 

仲介手数料つづき

仲介手数料について、私自身の、宅建業者となるまえの話です。

 

私自身、もともと家そのもの、インテリアや、建築に興味があり、よりよい家を求めて引っ越した経験が多くあります。

27歳で2DKのマンション購入→4年後、マンションを売却し、一戸建て購入

ここは、とにかく地面がほしくなった=戸建てに住みたくなった、のが理由でした。

その4年後、戸建て売却、絶景マンション購入

ここでは、低い土地にあった戸建てに災害被災の可能性を感じたのと、

やはり眺望と開放感がほしくなったと言う理由で、高めの階のマンションへ引っ越しました。

その3年後、新築マンション購入

ここでは、子供の誕生により、部屋が手狭になってしまったと言うのが理由です。

 

マンション3回、戸建て1階購入し、売却も3回経験しました。

売却したマンションは、それぞれ購入時の5%増し、15%増しの金額で売却できたので、

賃貸よりは購入の方が絶対にいい、と今も信じて疑って降りません。

が、ただ、増しで売れた分利益が上がっているかというと実際はそうでもなく、

 

そう、不動産業者さんに毎回仲介手数料を払っているんですよね。

ちなみに、戸建てを売った際は、売却金額が1億弱だったので、手数料は300万円を超えていました。

 

高いなあ・・これで300万払うのか、と。

 

 

仲介手数料

不動産売買の仲介手数料、高すぎませんか。

仲介手数料は通常成約価格の3%+6万円+消費税となります。

5000万円の物件ですと、その金額は、1,716,000円にもなります。

私自身が宅建業を始める前に自己所有の物件を売却、購入する際に何度も支払ったこの手数料、高いなあと。

 

もちろん、仲介のためには、広告費から調査費ほか、実費が思った以上にかかります。

でも、3000万の物件でも、1億の物件でも、その労力は、全く同じではないにせよ、3倍以上、といった労力の違いにはなりません。

そこで、当店では、5000万円以上の物件は、手数料半額、すなわち3%→1.5%にしようと。

もちろん手数料を下げたからといっても、手を抜く、といったことになどなり得ません。

 

これで喜んでいただける方がいらっしゃるなら。

そこに自分たちの価値を見いだせると考えました。

横浜駅徒歩6分、オフィスを開設しました。

2022年2月、横浜駅徒歩6分、京急神奈川駅徒歩2分の場所に、オフィスを移転開設しました。

宅建業者の登録も東京から神奈川に移しましたので、許可番号も神奈川県知事許可として新しくなりました。

最近できた横浜駅直結の鶴屋町ビル、というビルの北側出入り口からは徒歩1分、後来所いただくのにも、便利な場所になりました。

ここから皆様のお役に立てれば、と考えております。